Pour un marché immobilier vigoureux mais moins risqué!
Jim Flaherty, ministre canadien des finances, a annoncé le 16 février dernier trois modifications dans les règles d’octrois d’emprunts hypothécaires au pays qui seront applicables à partir du 19 avril 2010. Tout en soulignant l’inexistence d’une bulle immobilière au Canada, ces mesures visent à soutenir une vigueur contrôlée du marché immobilier en décourageant la spéculation et en évitant un surendettement élevé des propriétaires immobiliers. Voici les Ces modifications sont :
1- La réduction du montant de refinancement de 95% à 90% de la valeur d’une habitation :
le refinancement se fera sur 90% de la valeur de la maison et non 95% comme avant . Cela signifie que lors de l’obtention d’un refinancement hypothécaire, l’emprunt ne peut pas dépasser 90% de la valeur marchande de l’immeuble. Par exemple : si je possède une maison totalement payée dont la valeur du marché (selon l’évaluateur de la banque) est de 200 000$, la banque pourra me donner un prêt garanti par une hypothèque ne dépassant pas 180 000$ au lieux de 190 000$ selon les règles d’aujourd’hui.
Cette mesure aura pour effet de limiter les crédits des propriétaires et avoir une attitude conservatrice face à la valorisation immobilière futur. Si les valeurs des maisons arrêtent de croître les propriétaires emprunteurs ne se trouveront pas dans une situation ou le montant de leurs emprunts dépassera la valeur de leur immeuble.
2- La qualification des emprunteurs hypothécaires selon les critères de solvabilité. D’une hypothèque à 5 ans fixe :
La qualification des acheteurs se fera sur la base du taux d’intérêts pour des emprunts hypothécaires sur 5 ans fixe au lieu de 3 ans fixe. Cette qualification se fera indépendament de la nature du taux (variable ou fixe) ou de son terme (1 an, 3ans ou plus…).
C’est une mesure qui permettra de s’assurer que les futurs emprunteurs auront des situations financières plus solides et plus stables. Ils se sentiront confortables financièrement lorsque les taux d’intérêt augmenteront. Par cette mesure les emprunteurs et ensuite les banques seront mieux protégés contre les risques d’incapacité de payements et donc l’augmentation des reprises de finance.
Cela aura pour effet de limiter la demande puisque la qualification hypothécaire sera plus difficile. Cela dit, je ne crois pas que cette mesure aura un grand effet sur le marché immobilier montréalais qui est nettement avantageux pour les vendeurs (: peu de vendeurs par rapport aux acheteurs. Voir page 8 du lien ).
3- L’augmentation des mises de fonds minimales pour l’achat d’un immeuble qui ne sera pas occupé par le propriétaire.
Le financement des plexes à fin d’investissement ne sera plus assuré par la SCHL . Avant tout, il faut clarifier la portée de cette règle. Cette mesure concerne principalement les acheteurs des plexes (duplexes, triplexes, quadruplexes et cinqlexes ) qui achètent dans le but d’investir et non pour habiter. Les acheteurs qui veulent résider dans un plexe ne sont pas concernés par cette mesure. Ils continuent à pouvoir se procurer un duplexe avec une mise de fond de 5% et un triplex avec une mise de fond de 10%. Dans ce cas de figure les emprunts sont toujours assurés pas la SCHL.
Pour ceux qui achètent des plexes pour fin d’investissement, ces acheteurs doivent avoir une mise de fond d’au moins 20 % du prix d’achat. Cela concerne tous les formes de plexes (duplexes, triplexes et autres). De cette façon on fait une distinction entre les acheteurs de plexe comme forme d’accès à la propriété et les acheteurs investisseurs.
À notre avis, cette dernière mesure aura pour effet d’équilibrer le marché des plexes sur la grande région de Montréal en abaissant la demande des plexes, stabiliser les prix pour permettre, ensuite, aux candidats pour l’accès à la propriété à considérer dans les plexes une vraie alternative immobilière.
Nous considérons que ces mesures sont modérées et intéressantes. En effet, nous croyons que ces modifications permettent de mieux contrôler le marché immobilier en défavorisant la spéculation (dans le marché des plexes) et en limitant l’endettement des ménages par le plafonnement du refinancement à 90% de la valeur des propriétés immobilières.
Contrairement aux désires de plusieurs courants conservateurs, le ministre Flaherty, n’a pas succombé à la tentation de prendre des mesures draconiennes comme le doublement des mises de fond minimales pour l’achat immobilier de 5% à 10%. Ce genre de mesures aura un effet désastreux sur le marché immobilier qui représente un moteur économique important au Canada.
Par les mesures prises, le marché immobilier continuera à être vigoureux (voir les statistiques immobilières de janvier 2010), sans pour autant, se laisser aller vers un marché spéculatif dont le dégonflement aura des conséquences néfastes sur toute l’économie canadienne.
