Mai 2010 : Augmentation des prix de l’immobilier malgré un léger recule du nombre des transactions

 

Selon les statistiques compilées des données MLS pour le mois de mai 2010, on constate que les prix de l’immobilier continue à augmenter en dépit d’un léger fléchissement au niveau du nombre des transactions. Ce qui confirme que l’immobilier demeure un secteur d’investissement gagnant.

Sur l’ensemble de la grande région de Montréal, le prix médian des maisons uni familiales ont augmenté de 8% par rapport à son niveau en mai 2009. Par ailleurs, le prix médian des copropriétés a augmenté de 7% comparativement à celui de mai 2009.

Mais la hausse la plus importante est celle des plexes avec une croissance de 11% par rapport à au prix médian de mai 2009.

Cette croissance est venue malgré une légère baisse au niveau du nombre des transactions. En effet, en mai 2010 on note un recul de 6% au niveau des ventes des copropriétés, 9% pour les maisons uni familiales et 10% pour les plexes, comparativement au niveau de 2009.

Ce recul dans le nombre des transactions est expliqué par Camille Laberge, économiste à la fédération des chambres immobilière du Québec, par les deux éléments contextuels suivants :

1-     La précipitation des acheteurs dans la saison hivernale 2010 pour profiter des bas taux d’intérêts et avant le dégèle du taux directeur de la banque du Canada. Ce qui a produit l’avancement des projets d’acquisition de plusieurs ménages québécois et des augmentations record des transactions pendant l’hiver 2010 sur le compte du printemps de la même année.

2-     L’entrée habituelle du marché immobilier dans une phase descendante tout en s’approchant de l’été. En effet, pendant chaque année on assiste à un pic de l’activité immobilière au Québec à la fin de l’hiver début du printemps et un creux pendant le mois de juillet de chaque année.

En conclusion, les statistiques de mai 2010 prouvent que le marché immobilier montréalais demeure un secteur d’investissement sur et gagnant.

Immobilier: Record des ventes à Montréal en mars 2010

Michel Beauséjour, FCA, chef de la direction de la CIGM, présente les statistiques MLS® de la région métropolitaine de Montréal pour le mois de mars 2010, qui a dépassé de 12 % le précédent record de ventes pour un mois de mars, établi en 2007.

Les Frais qui accompagnent l’achat d’une maison

 

Quels frais m'attendent??

L’achat d’une maison est une transaction très importante (si ce n’est pas la plus importante) dans la vie d’une personne.

Lors de son premier achat, une personne a du mal à cerner l’ensemble des frais qu’elle doit prévoir. Dans la majorité des cas l’acheteur se trouve surpris de la note totale.

 Dans ce texte j’essaye de dresser une liste (la plus exhaustive possible) des déboursés à prévoir lors de l’acquisition d’une habitation au Québec. Voici les frais à prévoir et en quel moment un acheteur doit les débourser:

Pendant le processus d’achat : jusqu’à la veille de passer chez le notaire :

Les frais d’inspection :  Quand un acheteur présente une promesse d’achat il est fortement conseillé que l’offre contienne une condition de l’inspection de la maison ! L’acheteur doit engager un inspecteur en bâtiment qui va effectuer une inspection visuelle et généraliste de tout l’immeuble. C’est un montant variant entre 400 $ et 600 $ pour un condo ou une maison uni-familiale. Ce tarif augmentera pour les plexes dépendamment du nombre d’unités à inspecter.

La mise de fond : Il s’agit du montant que l’acheteur doit amener pour pouvoir avoir un emprunt hypothécaire. Ce montant représente au minimum 5% du prix d’achat pour les condos, les maisons et les duplexes destinés à l’habitation personnelle de l’acheteur. 

L’assurance SCHL  (incluse dans les payements mensuels): Lorsque la mise de fond est inférieur à 20% du montant d’achat, les institutions financières exigent que l’emprunt hypothécaire soit assuré par la société canadienne de l’hypothèque et du logement  (SCHL). Le calcul de la prime SCHL dépend du pourcentage de mise de fond, du profil de l’acheteur, de la durée de l’amortissement du prêt et de la valeur de l’emprunt. Exemple : pour l’achat d’une maison de 200000$ par un salarié qui veut payer l’emprunt sur 25 ans avec une mise de fond de 5% (10 000$), la prime schl représente 2,75 % du montant du prêt, donc 2.75% * 190 000$ = 5225$. Pour voir la méthode exacte du calcul de prime cliquez sur le mot (Lien).

L’assurance habitation : C’est une assurance qui couvre la maison, la responsabilité civile de l’acheteur et beaucoup. Voici un lien qui vous permettra d’avoir plus d’information sur la couverture offerte par cette assurance et une idée sur son prix.

Chez le notaire

 Les ajustements : C’est le calcul que le notaire fait pour départager équitablement les frais incombés à l’acheteur et ceux au vendeur. Il s’agit, principalement, de départager les taxes municipales, les taxes scolaires, les frais du condo (quand ça s’applique), les loyers (quand ça s’applique) et les frais pour l’énergie.

Les taxes perçues sur l’assurance SCHL : Quand l’emprunt hypothécaire est assuré SCHL le notaire perçoit les taxes applicables. C’est un montant équivalent à 9% de la prime d’assurance.

L’honoraire du notaire : Les honoraires du notaire varient en fonction du montant de la transaction et la vocation de l’immeuble (commerciale, résidentiel ou autre) Généralement ces frais s’étalent entre 1100$ et 1600$ pour un immeuble résidentiel.

À La date de prise de procession

 En plus des frais à prévoir pour le déménagement et les travaux nécessaires pour rendre la maison au goût de ces acheteurs, il est important du budgéter le montant des taxes de bienvenue que les municipalités envoient au cours du premier mois après la date du notarié.

Au courant de l’occupation:

Une fois propriétaire de son immeuble, l’acheteur doit honorer selon la période qu’il a choisit (hebdomadaire, à la quinzaine, au quatre semaines ou au mois) le payement à la banque. Ce payement bancaire est généralement composé de :

-  Le payement hypothécaire (le capital remboursé et l’intérêt)
-  Les taxes municipales et scolaires
-  L’assurance SCHL

À coté des payements hypothécaires il faut prévoir de payer mensuellement les assurances contractées à l’occasion de l’obtention du prêt hypothécaire. Il s’agit des assurances hypothécaire, vie et invalidité liés à l’hypothèque. Ces assurances s’ajoutent, naturellement à l’assurance habitation qui concerne l’immeuble même. De plus les propriétaires des condos doivent payer mensuellement  les frais de condos ainsi que les cotisations spéciales quand elles existent

En fin, un propriétaire prévoyant mettra un peu d’argent de côté pour un entretient régulier de sa demeure, cela lui assurera une plus longue durée de vie et une valeur de revente plus élevée.

Les nouvelles règles de l’emprunt hypothécaire selon l’économiste Camille Laberge

Camille Laberge, économiste à lachambre immobilière du grand Montréal (CIGM) décrit les nouvelles règles de l’emprunt hypothécaire au Canada.

Ce modifications voulues par le gouverement canadien entreront en vigueur le 19 avril prochain.

Cliquez sue le lien suivant pour voir la vidéo :  

Les changements des conditions de financement pour l’achat d’une propriété immobilière

Pour un marché immobilier vigoureux mais moins risqué!

Jim Flaherty,  ministre canadien des finances, a annoncé le 16 février dernier  trois modifications dans les règles d’octrois d’emprunts hypothécaires au pays qui seront applicables à partir du 19 avril 2010. Tout en soulignant l’inexistence d’une bulle immobilière au Canada, ces mesures visent à soutenir une vigueur contrôlée du marché immobilier en décourageant la spéculation et en évitant un surendettement élevé des propriétaires immobiliers.  Voici les Ces modifications sont  :  

1-       La réduction du montant de refinancement de 95% à 90% de la valeur d’une habitation :   

le refinancement se fera sur 90% de la valeur de la maison et non 95% comme avant .  Cela signifie que lors de l’obtention d’un refinancement hypothécaire, l’emprunt ne peut pas dépasser 90% de la valeur marchande de l’immeuble. Par exemple : si je possède une maison totalement payée dont la valeur du marché (selon l’évaluateur de la banque) est de 200 000$, la banque pourra me donner un prêt garanti par une hypothèque ne dépassant pas 180 000$ au lieux de 190 000$ selon les règles d’aujourd’hui.  

Cette mesure aura pour effet de limiter les crédits des propriétaires et avoir une attitude conservatrice face à la valorisation immobilière futur. Si les valeurs des maisons arrêtent de croître les propriétaires emprunteurs ne se trouveront pas dans une situation ou le montant de leurs emprunts dépassera la valeur de leur immeuble.  

2-      La qualification des emprunteurs hypothécaires selon les critères de solvabilité. D’une hypothèque à 5 ans fixe :  

La qualification des acheteurs se fera sur la base du taux d’intérêts pour des emprunts hypothécaires sur 5 ans fixe au lieu de 3 ans fixe. Cette qualification se fera indépendament de la nature du taux (variable ou fixe) ou de son terme (1 an, 3ans ou plus…).  

C’est une mesure qui permettra de s’assurer que les futurs emprunteurs auront des situations financières plus solides et plus stables. Ils se sentiront confortables financièrement lorsque les taux d’intérêt augmenteront. Par cette mesure les emprunteurs et ensuite les banques seront mieux protégés contre les risques d’incapacité de payements et donc l’augmentation des reprises de finance.  

Cela aura pour effet de limiter la demande puisque la qualification hypothécaire sera plus difficile. Cela dit, je ne crois pas que cette mesure aura un grand effet sur le marché immobilier montréalais qui est nettement avantageux pour les vendeurs (: peu de vendeurs par rapport aux acheteurs. Voir page 8 du lien ).  

3- L’augmentation des mises de fonds minimales pour l’achat d’un immeuble qui ne sera pas occupé par le propriétaire.  

Le financement des plexes à fin d’investissement ne sera plus assuré par la SCHL . Avant tout, il faut clarifier la portée de cette règle. Cette mesure concerne principalement les acheteurs des plexes (duplexes, triplexes, quadruplexes et cinqlexes ) qui achètent dans le but d’investir et non pour habiter. Les acheteurs qui veulent résider dans un plexe ne sont pas concernés par cette mesure. Ils continuent à pouvoir se procurer un duplexe avec une mise de fond de 5% et un triplex avec une mise de fond de 10%. Dans ce cas de figure les emprunts sont toujours assurés pas la SCHL.  

Pour ceux qui achètent des plexes pour fin d’investissement, ces acheteurs doivent avoir une mise de fond d’au moins 20 % du prix d’achat. Cela concerne tous les formes de plexes (duplexes, triplexes et autres). De cette façon on fait une distinction entre les acheteurs de plexe comme forme d’accès à la propriété et les acheteurs investisseurs.  

À notre avis, cette dernière mesure aura pour effet d’équilibrer le marché des plexes sur la grande région de Montréal en abaissant la demande des plexes, stabiliser les prix pour permettre, ensuite, aux candidats pour l’accès à la propriété à considérer dans les plexes une vraie alternative immobilière.  

Nous considérons que ces mesures sont modérées et intéressantes. En effet, nous croyons que ces modifications permettent de mieux contrôler le marché immobilier en défavorisant la spéculation (dans le marché des plexes) et en limitant l’endettement des ménages par le plafonnement du refinancement à 90% de la valeur des propriétés immobilières.  

Contrairement aux désires de plusieurs courants conservateurs, le ministre Flaherty, n’a pas succombé à la tentation de prendre des mesures draconiennes comme le doublement des mises de fond minimales pour l’achat immobilier de 5% à 10%. Ce genre de mesures aura un effet désastreux sur le marché immobilier qui représente un moteur économique important au Canada.   

Par les mesures prises, le marché immobilier continuera à être vigoureux (voir les statistiques immobilières de janvier 2010), sans pour autant, se laisser aller vers un marché spéculatif dont le dégonflement aura des conséquences néfastes sur toute l’économie canadienne.  

27 conseils pour vendre votre maison au plus vite et au plus chère

Parce que votre maison constitue probablement votre patrimoine le plus important, la vendre constitue souvent une transaction majeure dans votre vie.

 

Vendre votre maison peut affecter votre futur financier. Il est certain que vous voulez éviter une déception financière ou pire un désastre financier lors de la vente de votre maison.

 

Pour mieux comprendre le processus de vente des maisons, il y a 27 conseils que vous devez connaître pour vendre votre maison au plus vite et au plus chère. Par exemple : un des conseils est le fait que vous deviez saisir la raison pour laquelle vous vendez votre maison. La raison de la vente est un facteur déterminant pour le choix de la stratégie de vente. Ça affecte tout, du choix du prix au combien de temps efforts et argent que vous acceptez d’investir pour la préparation de votre maison à la vente. Un objectif d’une vente rapide implique une certaine approche. Par contre, si vous voulez maximiser vos profits, le processus de vente prendra plus de temps et le choix de l’approche de vente est différent.

 

Un autre conseil révèle que dans l’objectif de maximiser le potentiel de vente de votre maison, son apparence doit être impeccable. Votre maison parfaite, sans aucune poussière, tout doit être bien réparé de l’intérieur et de l’extérieur. L’ambiance et les « sensations » dans votre maison vont générer une meilleure réponse émotionnelle que n’importe quel autre facteur. Même si le prix de votre maison est encourageant pour les acheteurs ces derniers vont aussi réagir à ce qu’ils voient entendent et sentent. Alors assurez vous que votre demeure est bien prêtes pour les acheteurs potentiels.

 

Ce n’était qu’un bref aperçu de ce que vous allez trouver dans le rapport gratuit intitulé : « 27 conseils pour vendre votre maison au plus vite et au plus chère »

 Ce rapport vous aidera à bien préparer votre maison quand vous décidez de la mettre sur le marché.

 

Vous pouvez recevoir une copie gratuite de ce rapport chez vous en laissant simplement votre nom et vos coordonnées à l’adresse suivante: bbakir@mail.com

 

A fin d’obtenir l’information que vous cherchez, assurez vous de clairement nous indiquez la version du rapport que vous souhaitez recevoir.

 

• Si vous prévoyez mettre votre maison sur le marché dans les 6 prochains mois ou moins, vous avez besoin de vous organiser rapidement. Alors si vous prévoyez déménager dans les 6 prochains mois, SVP demandez le rapport num 1

 

• Si vous pensez que ça va prendre plus de six mois avant de mettre votre maison sur le marché, vous disposez d’un peu plus de marge de manœuvre. Alors si vous planifiez de déménager dans plus de 6 mois, SVP demandez le rapport num 2

Nous vous remercions pour votre intérêt à mon blog.